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La compra de una vivienda sobre plano tiene ciertas ventajas sobre una casa ya construida, como pueden ser un ahorro en el precio final o la flexibilidad económica a la hora de afrontar los pagos, pero también puede comportar ciertos riesgos y problemas. Si estás pensando en comprar una vivienda sobre plano no puedes dejar de leer este artículo, en él te explicamos todo lo que debes tener en cuenta antes de adquirir tu vivienda.
Antes de formalizar la compra de una vivienda sobre plano resulta habitual que surjan algunas dudas o preguntas, ya que supone realizar una serie pagos antes de que se haya iniciado la construcción de la misma. Pero, ¿Qué necesito saber para no tener ningún problema en el futuro? A continuación te explicamos las principales cuestiones que debes tener en cuenta antes de dar el paso de comprar una casa sobre plano.
1. Información previa.
Antes de formalizar la compra de nuestra vivienda resulta conveniente realizar una tarea de investigación previa sobre el estado de solvencia económica de la empresa promotora y su trayectoria en el mercado inmobiliario, pudiendo servirnos para ello de la información pública existente en el Registro Mercantil y el Registro de la Propiedad, así como la experiencia de otros compradores que adquirieron su casa con la misma empresa promotora.
Asimismo, resulta aconsejable solicitar una copia de los planos de la futura vivienda, ya que así podrás comprobar la superficie total y distribución final que tendrá tu casa. De esta manera siempre podremos demostrar cualquier cambio que la empresa promotora pudiera llevar a cabo durante la edificación de la vivienda y que pudiera resultar contraria a nuestros intereses.
Además de lo anterior, cualquier otra información o documentos que podamos obtener como puede ser la memoria de calidades, licencia de obras, etc. nos servirán para gozar de una mayor confianza y garantía sobre la viabilidad del proyecto.
2. Reserva de la vivienda.
Una vez contrastada la anterior información, el siguiente paso es firmar la reserva de la vivienda mediante un contrato de arras, en virtud del cual como compradores entregamos una cantidad de dinero como garantía de la futura compra de la vivienda.
Algunas cuestiones esenciales que no deberían faltar en este contrato son el precio final de la vivienda, la fecha de entrega de la misma, la facultad de desistir del contrato y sus penalizaciones, la fecha de inicio de las obras, entre otros aspectos.
Además, debes tener en cuenta que la cantidad entregada en concepto de reserva constituye una garantía de cumplimiento para ambas partes, de forma que si el comprador desiste unilateralmente del contrato puede llegar a perder la totalidad de las cantidades entregada mientras que si es el vendedor quien incumpliera este vendría obligado a devolver el doble de la cantidad que le haya sido entregada.
3. Aval bancario.
El promotor que pretenda recibir cantidades anticipadas a cuenta de la venta de las futuras viviendas está obligado a abrir una cuenta especial en una entidad de crédito donde se harán efectivas por parte de los compradores las cantidades que se hayan comprometido a entregar a cuenta durante la construcción de la vivienda.
Este documento, que puede adoptar la forma de aval bancario o seguro de caución, certifica la cantidad de dinero que has entregado a cuenta del precio final de la vivienda y garantiza la devolución de las cantidades entregadas en caso de que la empresa promotora incumpla la obligación de iniciar la construcción o entregar la vivienda en la fecha acordada.
Este aval debe ser entregado al comprador en el momento del otorgamiento del contrato de compraventa y deberá incluir la cuantía total de las cantidades anticipadas hasta ese momento.
4. Contrato de compraventa.
Tras la firma del contrato de arras se acordará la firma de un contrato privado de compraventa, que es el documento que posteriormente servirá como base de la escritura pública de compraventa y que se formalizará una vez se encuentre terminada la vivienda.
El contrato de compraventa deberá reflejar como mínimo la siguiente información:
- Identificación de las partes.
- Descripción de la vivienda.
- Precio total de la vivienda y forma de pago.
- Fecha de entrega de las llaves.
- Fecha de formalización de la escritura pública de compraventa.
- Cargas vigentes sobre la vivienda, en caso de que existieran.
- Gastos del contrato.
- Consecuencias de la resolución o incumplimiento del contrato.
El contrato de compraventa es el documento donde se establecerán las obligaciones de cada una de las partes y al cual habrá que atender en caso de que existan discrepancias posteriores, razón por la que en este momento resulta especialmente importante contar con el asesoramiento jurídico de un abogado especialista en la materia a fin de evitar cualquier problema en el futuro.
5. Entrega de la vivienda.
Una vez finalizada la obra y tras haber obtenido la empresa promotora la licencia de primera ocupación se procederá a la firma de la compraventa en escritura pública ante notario.
En caso de incumplimiento en el plazo de entrega el comprador puede rescindir el contrato y reclamar la devolución total de las cantidades entregadas, más los intereses legales correspondientes.
Para ello el comprador deberá comunicar de manera fehacientemente al promotor su voluntad de rescindir el contrato y la devolución de las cantidades antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública una vez la vivienda cuente con la correspondiente cédula de habitabilidad.
6. Garantías en favor del comprador.
Incluso una vez entregadas las llaves y la posesión de la vivienda el constructor tiene la obligación legal de responder por los posibles vicios y defectos existentes en la construcción.
A tal efecto, el comprador cuenta con una serie de garantías ante posibles defectos que puedan existir en la vivienda y que son las siguientes:
- Garantía contra fallos en la terminación o acabados del inmueble durante un año desde la entrega de la misma.
- Garantía frente a posibles defectos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad en las instalaciones que no cumplan con los requisitos de habitabilidad durante los tres años siguientes a la entrega de la vivienda.
- Garantía frente a posibles daños estructurales, como pueden ser defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas o cualquier elemento estructural que comprometan de manera directa a la estabilidad de la vivienda, los cuales pueden ser reclamados durante los diez años siguientes a la fecha de construcción del inmueble.
CONCLUSIÓN
La compra de una vivienda sobre plano si bien presenta ciertas ventajas exige también cierta cautela dado que la construcción aún no se ha iniciado, motivo por el que siempre recomendamos contar con el asesoramiento profesional adecuado durante todo el proceso a fin de evitar cualquier problema en el futuro.
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