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En muchas ocasiones es habitual encontrarse que un vecino no ha respetado los límites de nuestra finca y ha colocado una valla o ha realizado algún tipo de construcción. ¿Qué puedo hacer? ¿Cómo puedo recuperar la parte invadida? En esta nueva entrada de nuestro blog trataremos de explicar qué acción tiene un propietario frente a la posesión indebida de un tercero y cómo ejercitarlo.
El artículo 348 del Código Civil establece que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes y que el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.
¿Qué es la acción reivindicatoria?
La acción reivindicatoria es una acción de defensa del derecho de propiedad a través de la cual el propietario reclama a través de los Tribunales aquello que considera que es suyo a aquella persona que ha invadido su propiedad sin ser propietario con el fin de que se la devuelva.
¿Qué requisitos son necesarios?
Para que la acción reivindicatoria pueda prosperar resultan precisos tres requisitos:
I.- Título de dominio
Quien ejercita la acción tiene que acreditar que dicha propiedad le pertenece legítimamente bien haya sido a través de una compraventa, herencia, subasta pública, etc.
II.- Que la persona a la que reclama posea sin título alguno
Es decir, que el demandado no sea propietario ni tenga cualquier otro título que le permita estar en posesión de ese bien, por ejemplo, que sea arrendatario y/o tenga el uso y disfrute de la cosa, entre otros supuestos.
III.- Hay que identificar, sin género de duda, lo que se reclama
Será necesario identificar con claridad los límites de la finca, debiendo señalar en este sentido que en muchas ocasiones aquello que consta en el Registro de la Propiedad no coincide con el Catastro o la realidad física de la finca.
¿Qué plazo tengo para ejercitar la acción reivindicatoria?
En el caso de bienes inmuebles, el dominio y demás derechos reales prescriben por la posesión durante diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título. Y el plazo será de treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes.
Sin embargo, contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo.
Además, resulta conveniente señalar que la prescripción se puede interrumpir por el cese de la posesión durante más de un año, cuando otra persona lo posea por más un año, por citación judicial, conciliación, o por reconocimiento expreso o tácito del poseedor al dueño.
CONCLUSIÓN
La acción reivindicatoria permite al propietario reclamar la entrega de la cosa que le pertenece y que se halla en poder de alguien que carece de título para poseerla.
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