Derecho de tanteo y retracto

A la hora de vender un inmueble la ley otorga en ciertas ocasiones un derecho de adquisición preferente a determinadas personas. Pero, ¿Qué es el derecho de tanteo y retracto? ¿En qué casos se aplica? ¿Qué plazos hay? En este artículo te daremos respuesta a estas y otras cuestiones que resulta conveniente conocer.

El incumplimiento de la obligación de comunicar la venta de un inmueble en determinados ámbitos puede conllevar que se paralice la operación o incluso obligar al comprador a deshacer la transmisión. A continuación te explicamos todo aquello que necesitas saber sobre el derecho de tanteo y retracto, en qué situaciones resulta de aplicación y cuáles son sus excepciones, entre otros extremos.

I. Pero, ¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?

El tanteo y el retracto son derechos de adquisición preferente que facultan a una persona para adquirir un bien con prioridad respecto a un tercero, abonando el mismo precio y en idénticas condiciones.

Aunque ambos derechos persiguen el mismo objetivo, se diferencian claramente por el momento en el que los mismos pueden ser ejercitados:

Derecho de tanteo

Se ejercita de forma previa a la venta. Cuando el propietario notifica su intención de vender con un precio y condiciones pactadas con un tercero, el titular del derecho puede hacer uso de su preferencia para adquirirlo en ese momento.

Derecho de retracto

Se ejercita de forma posterior a la venta. Permite al titular del derecho subrogarse en el lugar del comprador, dejando sin efecto la venta con el tercero y quedándose con el bien previo reembolso del precio y los gastos. Entra en juego si no se realizó la notificación previa, se ocultó la venta o se vendió por un precio o condiciones distintas.

II. ¿En qué casos se aplica?

El derecho de tanteo y retracto no se aplica de forma automática en todas las transmisiones de bienes, sino únicamente en aquellos casos en los que las leyes lo prevén expresamente:

Arrendamientos Urbanos

Otorga al inquilino preferencia a la hora de comprar la vivienda o local comercial que tiene alquilado en caso de que el propietario decida venderlo a un tercero.

Copropietarios 

Permite a cualquier copropietario de un inmueble adquirir la cuota del bien común antes de que se transmita a un tercero ajeno a la comunidad.

Colindantes 

Otorga al propietario de la finca rústica colindante el derecho de retracto cuando se vende una finca inferior a una hectárea.

Administraciones Públicas 

Las leyes de vivienda y urbanismo de diversas Comunidades Autónomas establecen derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración sobre Viviendas de Protección Oficial (VPO) o en zonas declaradas de tanteo preferente.

III. ¿Qué plazos hay?

Los plazos legales varían en función de la materia y la figura jurídica sobre la que se aplique:

Arrendamientos urbanos 

- Tanteo: El inquilino dispone de un plazo de 30 días naturales desde la notificación fehaciente del vendedor de su decisión de transmitir la vivienda y sus condiciones.

- Retracto: Caduca a los 30 días naturales desde que el comprador o vendedor notifique fehacientemente al inquilino la transmisión realizada entregando copia de la escritura pública.

Comuneros y Colindantes

- Tanteo: El Código Civil no establece un plazo especial, de forma que se puede ejercitar en cualquier momento previo a la firma de la compraventa.

- Retracto: El plazo es tan sólo de 9 días naturales contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o, en su defecto, desde que el titular del derecho tuvo conocimiento de la venta.

IV. ¿Existe alguna excepción?

Existen determinadas situaciones legales en las que el derecho de tanteo y retracto no resultan exigibles o quedan sin efecto:

Renuncia contractual expresa

En los contratos de arrendamientos urbanos suele resultar habitual que el inquilino renuncie expresamente a estos derechos mediante una cláusula contractual.

Venta conjunta del inmueble

Cuando la vivienda alquilada se vende de manera conjunta con los demás pisos o locales propiedad del arrendador que forman parte del mismo edificio.

Venta global de la finca

Cuando se venden todos los pisos y locales de un inmueble a un mismo comprador de forma conjunta.

V. Conclusión.

Desconocer el derecho de tanteo y retracto puede provocar la invalidez de una operación de compraventa o desembocar en un pleito judicial complejo. En nuestro despacho somos abogados especialistas en derecho civil y estaremos encantados de acompañarte durante todo el proceso para garantizar la plena seguridad jurídica de tu compraventa.

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