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Millones de ciudadanos concertaron en su día una hipoteca para la adquisición de su vivienda, pero la mayoría desconoce que muchas de sus cláusulas resultan abusivas y, por tanto, no deberían ser aplicadas. Pero, ¿Qué cláusulas de mi hipoteca son nulas? ¿Cómo puedo reclamar? ¿Puedo recuperar mi dinero? En este artículo trataremos de dar respuesta a estas y otras cuestiones que resultan de interés.
Durante los últimos años nuestros Tribunales de Justicia han venido declarando nulas por abusivas muchas de las cláusulas incorporadas por los bancos en sus contratos de préstamo hipotecario. A continuación pasamos a explicarte cuáles son, qué documentación resulta necesaria para reclamar y cuánto dinero aproximadamente puedes recuperar por cada una de ellas.
I. ¿Qué es una cláusula abusiva?
Una cláusula se considera abusiva cuando no ha sido negociada individualmente con el cliente, sino que fue impuesta unilateralmente por el banco en contra de las exigencias de la buena fe, ocasionando un grave desequilibrio entre los derechos y obligaciones de cada una de las partes en perjuicio del consumidor.
II. ¿Cuáles son las más habituales?
A pesar de que son muchas las cláusulas que han venido siendo declaradas nulas por nuestros Tribunales, algunas de las más relevantes son las siguientes:
Esta cláusula supone que a pesar de tener una hipoteca a tipo de interés variable el banco establecía un tipo de interés mínimo que resultaría de aplicación en todo caso, es decir, aunque los tipos de interés bajasen por debajo del mismo, de forma que el cliente terminaría pagando por su hipoteca unos intereses superiores a los que realmente le hubieran correspondido.
La declaración de nulidad de esta cláusula provoca, además de su eliminación del contrato, la devolución de las cantidades pagadas de más, junto con intereses legales, pudiendo los clientes recuperar una cantidad que puede oscilar entre los 20.000 y 40.000 euros.
Gastos a cargo del prestatario
Mediante esta cláusula el banco imponía a sus clientes el pago de todos los gastos de formalización de la hipoteca -Registro de la Propiedad, notaría, gestoría y tasación-, a pesar de resultar la misma realmente de su interés, de forma que nuestros tribunales vienen condenando a las entidades bancarias a devolver aquellas cantidades satisfechas en aplicación de la misma más los intereses legales desde que fueran abonadas las mismas.
El importe medio recuperado en esta clase de reclamación suele oscilar habitualmente entre los 1000 y 3000 euros.
Comisión de apertura
En virtud de este tipo de cláusula el banco cobraba a sus clientes una cantidad de dinero fija y automática en concepto de gastos de estudio y viabilidad del préstamo, a pesar de que dichas tareas resultan inherentes a la propia actividad bancaria, cobrando por este concepto unas cantidades que pueden variar entre los 300 y 2.500 euros.
Intereses de demora
A través de esta cláusula los bancos establecían unos intereses elevadísimos en caso de retraso o impago del préstamo, llegando a alcanzar los mismos hasta un tipo de interés del 30%.
Sin embargo, esta cláusula ha sido declarada nula por los Tribunales, condenando a los bancos a aplicar el tipo de interés remuneratorio pactado y a devolver las cantidades pagadas indebidamente, más los intereses legales correspondientes.
Comisión por reclamación de impagos
La reclamación por impagos es una comisión fija y automática que el banco cobra a sus clientes cada vez que se produce un retraso en el pago de un recibo, con independencia de las gestiones realizadas y a pesar de que la misma no retribuye un servicio real para el cliente, cuyo importe suele oscilar entre 25 y 50 euros de media por cada recibo impagado .
Además, esta comisión presupone sumar a los intereses de demora otra cantidad a modo sanción por el mismo concepto.
Otras cláusulas declaradas también abusivas son las siguientes:
Redondeo del tipo de interés.
Hipotecas multidivisa
IRPH.
Cláusula de vencimiento anticipado.
Comisión por subrogación.
Seguro de vida y hogar.
Etc.
III. ¿Quién puede reclamar?
Cualquier persona que sea o haya sido titular de una hipoteca con alguna de estas cláusulas puede efectuar las reclamaciones correspondientes en orden a recuperar el dinero que hubiera pagado de más o, en su defecto, para impedir que las mismas le puedan resultar aplicadas en un futuro.
IV. ¿Qué documentación es necesaria?
Antes de poder efectuar la correspondiente reclamación resulta preciso contar con la escritura de la hipoteca y, en función del caso concreto, las facturas y/o recibos pagados indebidamente cuya devolución se pretenda.
V. ¿Cómo se efectúa la reclamación?
Una vez contamos con toda la documentación, el primer paso a seguir es efectuar una reclamación extrajudicial ante la entidad bancaria indicando las cláusulas abusivas de nuestra hipoteca y solicitando su eliminación inmediata del contrato, así como la devolución de las cantidades pagadas de más en virtud de las mismas, junto con sus intereses legales.
Frente a dicha reclamación el banco tiene un plazo de dos meses para contestar, y, si no lo hace o respondiera de manera insatisfactoria para el cliente, después habría que presentar la correspondiente demanda ante el Juzgado competente en la materia.
En dicho procedimiento el juez declarará mediante la oportuna sentencia la nulidad de las cláusulas que resulten objeto de litigio y condenará al banco a devolver las cantidades indebidamente satisfechas y los intereses legales correspondientes.
VI.- ¿Se puede reclamar aunque la hipoteca esté ya cancelada?
La respuesta es si, dado que las cláusulas anteriormente indicadas resultan nulas de pleno derecho y, por tanto, no se encuentra sujeta a plazo de prescripción alguno.
VII.- ¿Cuánto cuesta la reclamación?
En nuestro despacho tenemos el más firme compromiso de no repercutir ningún coste para nuestros clientes, de forma que tan sólo cobramos si el Juzgado condena al banco a pagar todos los gastos del proceso.
VIII. Conclusión
Si firmaste una hipoteca para la compra de tu vivienda y no sabes si te has visto afectado por cualquiera de estas cláusulas no dudes en consultarnos, somos abogados especialistas en derecho bancario, nosotros nos encargaremos de todo y sin que tengas que asumir ningún coste por la reclamación.
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