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Reclama tu comisión por subrogación abusiva

A la hora de comprar una casa resulta bastante frecuente que el comprador tenga que subrogarse en la hipoteca de la empresa promotora o bien que posteriormente cambiemos de entidad para mejorar las condiciones de nuestro préstamo, cobrándonos el banco una comisión por la modificación del contrato. Pero, ¿Es válida esta comisión? ¿Puedo recuperar mi dinero? ¿Cómo puedo reclamar? En este artículo te explicamos todo lo que necesitas para saber si el banco te cobró en su día esta comisión y, en su caso, cómo puedes recuperar ahora tu dinero.

La subrogación de hipoteca es un mecanismo regulado por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, que permite cambiar al titular de la hipoteca y/o las condiciones de la misma. A continuación pasamos a explicarte de forma clara y sencilla todo lo que necesitas saber sobre la comisión por subrogación y si en su día te viste obligado a pagar la misma


I.- ¿Qué es la comisión por subrogación de una hipoteca?


La comisión de subrogación es una cantidad fija o un porcentaje variable sobre el total del importe de la hipoteca que los bancos o cajas cobran a sus clientes en concepto de análisis del riesgo y trámites que deben realizar por cambiar el contenido del préstamo hipotecario en favor de un tercero.

II.- ¿En qué lugar de la escritura se encuentra prevista?

Este tipo de comisión se encuentra normalmente prevista dentro de la estipulación o cláusula financiera cuarta de la escritura de préstamo hipotecario, denominada habitualmente “comisiones”, aunque dependiendo de cada contrato puede variar y encontrarse recogida en un apartado distinto.


Un ejemplo de una cláusula de comisión de subrogación sería el siguiente:

4ª COMISIONES.


4.2. Comisión por subrogación.


En cualquier transmisión del dominio de la finca de esta escritura, la toma de razón por el Banco del cambio de titular de la finca gravada y, en su caso, de la subrogación, pactada entre transmitente y adquirente, en la obligación personal garantizada por la hipoteca, a efectos de la emisión de los recibos del préstamo a cargo del nuevo titular de la finca hipotecada, devengará en favor del Banco, en el momento en que se apruebe por el Banco la citada subrogación y a cargo, del adquirente, la comisión por subrogación, que se liquidará sobre el capital no vencido del préstamo, al tipo del 2,000% (con un mínimo de 900,00 euros).”


III.- ¿Quién paga esta comisión?


El pago de esta comisión varía en función de la clase de subrogación ante la que nos encontremos, pudiendo diferenciar en este sentido dos tipos:


- Subrogación por cambio de acreedor. Es decir, aquella en la que el cliente pide cambiar de banco con el fin de mejorar sus condiciones financieras.


- Subrogación por cambio de deudor. La más habitual en la venta de inmuebles, en la que el comprador se subroga en la hipoteca que tenía el vendedor o la empresa promotora.


IV.- ¿Cuándo se paga?


La comisión de subrogación se paga en el momento de formalizar la escritura de subrogación de la hipoteca, aunque en otras ocasiones el banco o la caja puede descontarla de la cantidad prestada al cliente o le puede solicitar previamente una cantidad como anticipo para los gastos de formalización de la escritura y la comisión por subrogación.


V.- ¿Es válida la cláusula de comisión por subrogación?


Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de 16 de julio de 2020, la mayoría de las Audiencias Provinciales de nuestro país ya han comenzado a declarar la nulidad de la cláusula de subrogación de las hipotecas cuando la misma, como viene resultando habitual, no responde a ningún servicio efectivamente prestado por parte del banco.


V.- ¿Cuánto dinero puedo recuperar?


La declaración de nulidad de la cláusula sobre comisión de subrogación comporta la devolución de la totalidad del importe abonado en su día por este concepto, así como los intereses legales devengados desde la fecha en que se hizo efectivo el pago.


Por ejemplo, una comisión de subrogación del 2,00% sobre una hipoteca media de 150.000 euros supondría recuperar una cantidad de 3.000,00€, más los intereses legales desde la fecha en que fuera abonado dicho importe.


VI.- Conclusión


Tanto si cuando compraste tu casa te subrogaste en la hipoteca que tenía la empresa promotora como si posteriormente cambiaste de banco para mejorar las condiciones de tu préstamo ahora puedes recuperar las cantidades que en su día pagaste de más y sin que tengas que asumir ningún tipo de coste por ello, nosotros nos encargamos de todo, somos abogados especialistas en consumidores y usuarios .



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